La Ley de derecho a la vivienda de Castilla y León, cuyo proyecto se aprobará próximamente por el Consejo de Gobierno, reforzará los derechos de arrendatarios y compradores, especialmente, de viviendas protegidas y garantizará la calidad de las construcciones nuevas mediante la creación del Libro del Edificio y las inspecciones técnicas. Esta iniciativa de la Consejería de Fomento, que verá la luz este mandato, acabará con la multiplicidad de normas existentes, según recoge el anteproyecto que se analiza en el seno de la Mesa del Diálogo Social y al que tuvo acceso Ical.
En ese sentido, se marca como objetivo prioritario que el acceso a la vivienda no obligue a los ciudadanos a dedicar más de una tercera parte de sus ingresos. Los colectivos de especial protección serán las familias numerosas, los jóvenes, las personas con discapacidad, los mayores de 65 años, las víctimas de la violencia de género y el terrorismo, los emigrantes retornados o residentes en el exterior así como aquellos colectivos en riesgo de exclusión.
Además, la Ley pretende asentar los pilares con los que construir un mercado inmobiliario “transparente y ágil”, para que, por un lado los promotores conozcan de antemano las reglas del juego y los distintos plazos para promover sus viviendas y, por otro, para que los propios compradores o arrendatarios conozcan sus derechos y estén lo más informados posible y así puedan decidir de forma correcta si quieren comprar o alquilar una vivienda.
Calidad
Por ello, el texto diseñado por Fomento dedica un gran número de páginas a la defensa de la calidad de las viviendas. Su articulado –agrupado en ocho títulos, siete regulaciones adicionales, cinco transitorias y dos finales- establece que el Libro del Edificio recogerá información técnica y jurídica y especificará su ubicación, las fechas de la licencia de obras, de inicio y fin de la obra, de primera ocupación o de la presentación de la solicitud y la de calificación definitiva. También incluirá instrucciones de uso y mantenimiento. Los propietarios tendrán la obligación de registrar las obras de reforma o rehabilitación que acometan.
También, el resultado de las inspecciones se incorporará en el Libro del Edificio, garantizando, de esta manera, su continua actualización. En el plazo de un año desde la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, la Junta de Castilla y León deberá aprobar el decreto por el que se regulan las normas de calidad y diseño de las viviendas protegidas de Castilla y León.
Los promotores deberán entregarlo al primer adquirente y, en posteriores transmisiones, el libro deberá pasar al nuevo propietario. En caso de una comunidad, tendrá que entregarse el libro a su presidente e informar de su existencia al resto de propietarios. Esta herramienta servirá para que articular la inspección técnica de edificios. Además, la Consejería de Fomento tendrá que elaborar un Plan Integral de Calidad.
Igualdad
Otro de los retos a los que se enfrenta esta norma es garantizar la igualdad de los ciudadanos para acceder a las viviendas sujetas al régimen de protección. Para ello, otorga carácter legal al Registro Público de Demandantes de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad. El texto distingue entre titulares y destinatarios o usuarios y regula de forma clara cuáles son los requisitos para poder acceder a este tipo de viviendas, distintos de los necesarios para acceder a la financiación de éstas. Las Comisiones Territoriales de Vivienda en las distintas provincias también intervendrán en los procesos de selección de adquirentes y arrendatarios de viviendas de protección pública.
Asimismo, establece las formas de transmisión de las viviendas de protección pública, las cláusulas obligatorias y el visado de los contratos de compraventa o arrendamiento, los plazos de entrega a sus destinatarios y los cambios de uso o destino así como las prohibiciones y limitaciones. También, aborda la potestad de desahucio y de imponer multas coercitivas a favor de la administración y consta el derecho de adquisición preferente por quien ya fuese cotitular de la vivienda y en las transmisiones mortis causa. Tampoco podrán transferirse “ínter vivos” durante el plazo de diez años desde la fecha de formalización de la adquisición.
De este modo, la futura ley creará un tipo vivienda de protección pública en el medio rural, que deberá adaptarse en cuanto a sus precios, superficies, distribuciones y anejos, a las peculiaridades y actividades propias del ámbito rural de Castilla y León. Además, se fomentará la utilización de materiales procedentes de la zona y la construcción de acuerdo con la edificación tradicional y con criterios de sostenibilidad y respeto al medio ambiente, y supondrá actualizar el catálogo de infracciones administrativas, así como los importes de las sanciones a imponer que pueden llegar hasta 90.000 euros en el caso de infracciones muy graves.
Adquirentes y arrendatarios
Respecto a la protección de los adquirentes y arrendatarios de viviendas, el texto considera necesario que los promotores o los propietarios de las viviendas faciliten información a los compradores o arrendatarios. En todo caso, exige un “plus de información” en el caso de que la vivienda sea de protección pública para conocer el precio máximo de venta, los derechos y prerrogativas de la administración o el conjunto de limitaciones y prohibiciones. Todas estas condiciones deberán –según el figura en el borrador- estar reguladas en un contrato de reserva, que debe especificar el plazo dentro del cual deberá formalizarse la compraventa.
En cuanto a las cantidades anticipadas para la construcción de viviendas, el texto indica que el promotor sólo podrá percibir de los adquirentes como máximo el 20 por ciento del precio total de la vivienda. No obstante, este porcentaje podrá ser mayor, sin que pueda superarse el 40 por ciento, cuando lo autorice el órgano competente para dictar la calificación provisional de las viviendas. Las cantidades entregadas serán garantizadas mediante aval concedido por una entidad financiera o por seguro de caución. También, obliga a entregar al adquirente el dos por ciento de aquellos materiales, que en caso de rotura o deterioro, puedan ser fácilmente sustituidos por el propietario de la vivienda.
Para los arrendatarios, considera obligatorio la firma de un contrato y la entrega de una fianza, que deberá depositarse en las oficinas de la administración autonómica, en las cámaras de la Propiedad Urbana o en una empresa autorizada. La devolución deberá producirse en el plazo de un mes desde que la fecha de solicitud.
El texto enumera los incentivos tanto para arrendadores como para arrendatarios. Contempla entre otros la cesión de la vivienda por su propietario a la administración durante al menos cinco años. A cambio, los propietarios podrán beneficiarse de la contratación de seguros contra posibles impagos o desperfectos. Los arrendatarios también podrán suscribir un seguro “multirriesgo” del hogar y la administración les garantizará que la vivienda se encuentra en perfectas condiciones de uso y habitabilidad.
Planes municipales
El nuevo Plan de Vivienda de Castilla y León se considera el instrumento estratégico para el desarrollo e implementación de la norma. El texto da protagonismo a las entidades locales en materia de vivienda así propone dotar de los planes a los municipios de más de 20.000 habitantes y prevé la posibilidad crear otros de ámbito supramunicipal para aquellos que no alcancen los 20.000 habitantes.
Además, prevé la participación entre los distintos agentes o actores que forman parte del mercado inmobiliario como los notarios y registradores de la propiedad, los colegios profesionales directamente relacionados con la vivienda, como arquitectos y aparejadores, las entidades financieras.
También, se regula la constitución del Consejo de Vivienda de Castilla y León como órgano consultivo, destinado a asegurar la coordinación administrativa y la participación social en la elaboración y ejecución de la planificación en materia de vivienda. Estarán representados las administraciones local y de la Comunidad, los promotores públicos y privados, los constructores, los colegios profesionales, las entidades financieras, los consumidores y usuarios, los agentes sociales y los empresariales.
Finalmente, el borrador de la Ley de derecho a la vivienda de Castilla y León defiende una arquitectura bioclimática que tenga en cuenta el clima, tan variado en el territorio de Castilla y León, y las condiciones del entorno, con el fin de conseguir un confort térmico interior. Así propone el uso de materiales autóctonos con propiedades térmicas, aprovechar el abrigo del suelo u orientar adecuadamente los ventanales.